La hipoteca inversa ¿conviene o no a los colombianos?

Jun 12 2020 06:37 pm 0

El ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, dijo que quienes están en la pobreza oculta tienen solo dos opciones: “vender la vivienda e irse a arriendo, o hipotecar su casa”.

Pero aseguró que “la tercera opción es la hipoteca inversa que consiste en la facultad de convertir la vivienda en un mecanismo para la recepción de un flujo de ingresos mensuales a perpetuidad, mientras se disfruta al mismo tiempo de la tenencia del bien”.

Malagón anunció que esto funcionará en el segundo semestre de este año. En los próximos días saldrá el decreto respectivo. Esto aplica para personas de todos los estratos.

¿CÓMO FUNCIONA LA HIPOTECA INVERSA?

El Ministro dijo que quienes estén interesados en el mecanismo “tendrán el derecho a recibir una completa asesoría, una restricción de exigibilidad de la vivienda antes del fallecimiento y un avalúo independiente”.

Malagón además les habló a las personas menores de 30 años. Dijo que cuando lleguen a la tercera edad la vivienda será una sobrepensión.

“Las familias que se acojan a esta alternativa voluntaria deben tener en cuenta las implicaciones del producto, que el avalúo se haga independiente y que hayan mecanismos de salida ante imprevistos como un fallecimiento temprano para que los familiares sigan disfrutando de la vivienda”, aseguró.

“Vamos a tener un proceso muy intenso de socialización de la medida y en el segundo semestre se implementará y reglamentará. Las familias que quieran tener un ingreso adicional por cuenta de su vivienda lo pueden hacer en la tercera edad”, dijo Malagón.
La figura consiste en que la vivienda se convierte en un mecanismo de aseguramiento en la vejez y está dirigido para mayores de 65 años, propietarios de vivienda y que quieran tener un ingreso complementario. Pueden utilizar esa figura hipotecando el inmueble a cambio de una renta mensual.

Las modalidades son tres, de acuerdo con las necesidades de las familias.

La primera es la renta vitalicia, que se paga mensualmente hasta que la persona muera. La siguiente es una renta mensual, que es un valor al mes por un número de años determinado. La tercera consiste en recibir un único valor en un solo pago.

En cualquiera de estos casos la familia permanece en la vivienda hasta el último día de su vida.

El Gobierno explicó que el valor de la renta dependerá de varios factores como el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes, del producto y la modalidad de hipoteca seleccionada.

La reglamentación del producto protege a los consumidores, pues garantiza una asesoría completa y suficiente e impide la reclamación de la vivienda por parte de la entidad financiera antes de que fallezcan los propietarios y garantiza un avalúo independiente.

Dos elementos clave serán el avalúo de la vivienda y una evaluación de la expectativa de vida para determinar el valor que se les entregará a la pareja o la persona dueña del inmueble.

Las personas pueden depender de la vivienda, pues esta se convierte en su sustento económico durante la vejez.

El presidente Iván Duque dijo que Colombia entra al grupo de países que tienen esta solución de protección a la vejez.

“Es un mecanismo que ayuda a fortalecer los ingresos en todos los estratos, en todo el país, incluso para dos viviendas del mismo dueño. Es novedoso y tiene pensadas las salvaguardas y las pólizas respectivas en caso de la muerte temprana”, explicó el mandatario.

El ministro Malagón dijo que el único mecanismo que hay en Colombia para volver líquido un activo como la vivienda es el arriendo.

Si una persona es propietaria de un apartamento y lo tiene arrendado podrá hacer hipoteca inversa y recibir dos pagos (el arriendo y la hipoteca de manera simultanea), resaltó el ministro.

Recordó que los arriendos en Colombia son del orden del 0,35% del valor del inmueble y el valor de la hipoteca inversa será del orden del 0,4% al 0,6%. Dijo que “si una persona tiene arrendada una vivienda en $700.000 mensuales y sobre esa aplica la hipoteca inversa podría duplicar ese ingreso pues recibirá hasta $1,5 millones al mes, lo que les cambiaría el panorama en materia de ingresos”.

Aseguró que el producto podría aplicarse para los jóvenes menores de 30 años que no quieren tener vivienda ni hijos pues consideran que tener una vivienda se puede convertir en una carga tributaria y además no tendrían a quién heredarla.

“Pueden comprar la vivienda pues en la tercera edad eso se puede convertir en una sobrepensión”, dijo.

 

Lo que debe saber si quiere aplicar a la Hipoteca Inversa

 

Tras el anuncio del Gobierno Nacional del nuevo mecanismo de Hipoteca Inversa,  que se habilitará en el país para personas mayores de 65 años, los colombianos expresaron varias inquietudes.

El Ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio, Jonathan Malagón, recopiló las preguntas más recurrentes para aclarar las dudas de los ciudadanos.

¿Este producto o programa aplica para todos los estratos?

Sí. Aplica para todos los colombianos mayores de 65 años sin distinción de estrato o ingresos.

¿Puede aplicar quien sea dueño de un apartamento o casa, indiferente si la misma no se encuentra en una propiedad horizontal?

Sí. Solo se requiere el título de propiedad de un inmueble, sin importar su destinación o su condición en propiedad horizontal.

¿Qué tiene que hacer alguien que está interesado en este tipo de hipoteca?

Se debe acercar a una entidad que tenga habilitado el producto. Esa entidad tiene a su cargo un deber de asesoría con el fin de brindar información cierta, suficiente y oportuna, que permita al interesado conocer las condiciones en que se efectuará la operación de acuerdo con el valor de la vivienda, su situación financiera y los riesgos derivados de la misma.

Si el afiliado tiene hijos y este inmueble era su herencia, ¿al fallecer ellos pierden la vivienda?

No. Los herederos del fallecido pueden escoger si quieren pagar la deuda acumulada con sus recursos o vender el apartamento para saldar la deuda y conservar el excedente. Solamente cuando no haya un pago de la deuda, es que el inmueble podrá ser entregado en dación en pago.

Si a los 6 meses o al año murió el beneficiario del producto, ¿el inmueble queda en manos del banco o grupo asegurador?

No. El inmueble es la garantía para el pago de una deuda; si esa deuda se paga, entonces se levanta la hipoteca sobre el inmueble. Si no hay pago de la deuda, entonces se hace efectiva la garantía, es decir, se entrega el inmueble como pago de la deuda.

¿No es muy bajo el ingreso sobre la propiedad de una persona?

Eso depende del análisis que haga cada persona y de su situación particular. La renta percibida es definida, entre otras, por el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes y la modalidad de hipoteca inversa, de modo que cada cual podrá juzgar si quiere acceder a este producto.

¿Cómo se calculará la renta para quienes resulten beneficiarios de este producto y quién define eso?

La renta se define, principalmente, por el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes, la tasa de interés y la modalidad de hipoteca inversa (vitalicia, temporal o de única disposición). Esto sin perjuicio de los análisis de riesgo que las entidades autorizadas puedan evaluar.

Si el interesado se acoge a la renta temporal, después de ese número determinado de años ¿qué pasa con su vivienda?

El hogar seguirá residiendo en su vivienda sin ningún inconveniente y no tiene el deber de pagar en ese momento el valor que ha sido otorgado como renta, por cuanto la obligación solo podrá exigirse al momento del fallecimiento del constituyente de la garantía o del último de los beneficiarios.

Si el hogar decide voluntariamente durante la vida del constituyente o de sus beneficiarios cancelar el gravamen, podrán hacerlo sin ningún inconveniente, frente a lo cual se sufragará el valor que ha sido otorgado como renta.

¿A partir de qué edad y hasta cuál puede un colombiano aplicar a este beneficio?

La edad mínima para acceder es de 65 años. No obstante, cada uno de los actores que ofrecerán el producto podrán establecer en sus reglamentos edades mínimas que se encuentran por encima de este rango. No existe una edad máxima para poder celebrar el contrato de hipoteca inversa.

¿No se quiere suplir con este producto la situación del sistema pensional en el país?

Ese es uno de grandes beneficios. En Colombia tan solo 3 de cada 10 adultos mayores tienen pensión, pero 7 de cada 10 tienen un inmueble propio. Así, esta alternativa es muy atractiva para que los adultos mayores que quieran o necesiten recibir una mesada adicional.

¿Hay otros países que tengan un producto parecido y cómo les ha ido?

Hay muchos. Estados Unidos, México, Chile, España, entre otros. En todos estos países el producto se ha implementado de forma positiva y ha logrado proveer una solución para mejorar las condiciones de los adultos mayores.

¿No sería mejor arrendar el inmueble o una habitación y así conseguir un ingreso?

Puede tener ambas. Para el caso en el que un hogar tenga una propiedad que haya puesto en arriendo, este inmueble también podría ser sujeto de hipoteca inversa, recibiendo así un doble canon: el valor del arriendo y el valor de la hipoteca inversa.

¿Los trámites para este producto serán virtuales teniendo en cuenta el aislamiento y sus posibles escenarios futuros?

Sí. Las entidades financieras se han adoptado, en lo posible, a la virtualidad durante este periodo de aislamiento preventivo. Esperamos que también se adapten medidas de virtualidad para este producto. No obstante, todo dependerá de cada establecimiento.